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Trotz Corona sind die Immobilienpreise in Deutschland weiter gestiegen – je nach Index und Berech­nungs­wei­se auf Jahres­sicht sogar um zwei­stel­li­ge Prozent­sät­ze. Die Immo­bi­li­en­platt­form Euro­pace kommt auf einen Preis­an­stieg für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land um 13,28 Prozent. Das Statis­ti­sche Bundes­amt, das eher konser­va­tiv rech­net, melde­te immer­hin ein Plus von 9,4 Prozent.

Das alles nährt eine Sorge: Ist in Deutsch­land in der Nied­rig­zins­pha­se eine Immo­bi­li­en­bla­se entstan­den, die bald plat­zen könnte? Immer­hin werden die Noten­ban­ken nicht ewig im Krisen­mo­dus verhar­ren und bei Null­zin­sen Staats­an­lei­hen für Billio­nen kaufen. Irgend­wann dürfte die Geld­po­li­tik sich norma­li­sie­ren, in Ameri­ka vermut­lich schnel­ler als in Europa. Und was passiert dann mit den Immobilienpreisen?

An Mahnern, die von einer Blase am deut­schen Häuser­markt spre­chen, die bald plat­zen könnte, fehlt es jeden­falls nicht. Der Immo­bi­li­en-Dienst­leis­ter 21st Real Estate hat gerade eine Studie vorge­legt, der zufol­ge es in allen drei Segmen­ten am deut­schen Immo­bi­li­en­markt – Wohnen, Büro und Einzel­han­del – Preis­bla­sen gebe. Am stärks­ten sei der Wohnungs­markt betrof­fen: Für 20,3 Prozent aller deut­schen Städte und Gemein­den stelle man eine Markt­über­hit­zung fest.

Es gibt Krite­ri­en, an denen man fest­ma­chen kann, ob die Immo­bi­li­en­prei­se allein wegen einer hohen Nach­fra­ge so gestie­gen sind oder ob da andere, speku­la­ti­ve Aspek­te eine wich­ti­ge Rolle spie­len. Unter diesen Krite­ri­en gibt es aktu­ell einige, die für eine Blasen-Bildung spre­chen, und einige, die eher Entwar­nung geben, wie Reiner Braun sagt, Vorstands­vor­sit­zen­der des Immo­bi­li­en-Insti­tuts Empirica.

Das wich­tigs­te Argu­ment pro Blase: Die Kauf­prei­se haben sich sehr weit von den Mieten entfernt. Die Zahl der Jahres­mie­ten, die ein Haus­käu­fer auf den Tisch zu legen bereit ist, ist in vielen Städ­ten stark gestie­gen. Dieser soge­nann­te „Verviel­fäl­ti­ger“ liegt in München, Hamburg und Stutt­gart jetzt bei mehr als 40. So viele Jahres­mie­ten zahlt man nun für ein Haus.

Ein ande­res Argu­ment spricht eher gegen eine Blase: Es werden weiter­hin eher wenig neue Häuser fertig­ge­stellt. Von einer für Immo­bi­li­en­bla­sen typi­schen Situa­ti­on, dass über Bedarf gebaut wird und später die Baurui­nen in der Gegend rumste­hen, ist Deutsch­land weit entfernt. „In den meis­ten Regio­nen, insbe­son­de­re in den begehr­ten Groß­städ­ten, wird eher zu wenig als zu viel gebaut“, meint Fach­mann Braun.

Auch das Verhält­nis von Immo­bi­li­en­prei­sen zu den Einkom­men kann ein Indi­ka­tor für eine Blasen­bil­dung sein – wenn die Preise sich von den Einkom­men entkop­peln. Aber das ist nicht zwin­gend. „Ein Faktor von 13,3 in München bedeu­tet, dass ein Durch­schnitts­ver­die­ner 133 Jahre tilgen muss, wenn er dafür jeweils 10 Prozent seines Einkom­mens ausgibt“, sagt Braun: „Das ist schon ganz schön lange.“ In Frank­furt liegt der Faktor sogar bei 13,4, in Berlin bei 11,7.

Die Banken aller­dings sind in Deutsch­land tradi­tio­nell eher vorsich­tig, was die Kredit­fi­nan­zie­rung von Immo­bi­li­en betrifft. Finan­zie­run­gen zu 100 Prozent sind selte­ner als in vielen ande­ren Ländern – auch wenn man davon in letz­ter Zeit hin und wieder hört. Insge­samt, so meint Empi­ri­ca, habe man beim Thema Baukre­di­te zuletzt eher eine Zunah­me von Blasen-Risi­ken beobachtet.

„Noch würde ich die Über­be­wer­tung am deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en­markt nicht als Blase bezeich­nen“, sagt Jörg Krämer, der Chef­volks­wirt der Commerz­bank. „Aber wenn die EZB noch lange an ihrer locke­ren Geld­po­li­tik fest­hält, ist das Risiko real, dass sich mit der Zeit eine Immo­bi­li­en­bla­se entwickelt.“

(aus FAZ vom 19.8.2021 von Christian Siedenbiedel, Frankfurt)

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