Sozialwohnungen als neue Investmentchance?

Ein Konjunktureinbruch, wirtschaftliche Unsicherheit, weiterhin langfristig niedrige Zinsen und ein wenig vorhersehbares Geschehen auf dem Aktienmarkt: Durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie rücken für Investoren sichere Anlageformen in den Fokus. Dazu könnte auch der geförderte Wohnungsbau zählen.

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist in den vergangenen Jahren weiter angestiegen. So wurden zum Beispiel gut 27.000 Sozialwohnungen gebaut, 43.000 fielen gleichzeitig aus der Sozialbindugn. Den Bedarf an preisgünstigen Wohnungen schätzt der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GDW  auf jährlich 80.000 preisgünstige Wohnungen. Um den Neubau von Sozialwohnungen zu fördern, wird der Bund nun in diesem Jahr eine Milliarde Euro bei Investitionen der Länder in den sozialen Wohnungsbau dazugeben. Die entsprechende Verwaltungsvereinbarung zum sozialen Wohnungsbau ist Ende April in Kraft getreten. Die gleiche Fördersumme ist für jedes der kommenden vier Jahre geplant.

Doch die kommunalen Wohnentwickler sind jetzt schon häufig mehr als ausgelastet. Die zusätzlichen Mittel allein werden deshalb wohl nicht zu einer Wende beim Bestand geförderter Wohnungen führen. Allerdings beginnen sich seit einiger Zeit auch Projektentwickler zunehmend für dieses Segment zu interessieren. Einerseits gezwungenermaßen:  In vielen Großstädten erhalten sie nur Baugenehmigungen mit der Auflage, mindestens 30 Prozent der Einheiten als Sozialwohnungen zu vermieten. Andererseits entwickelt die Berechenbarkeit und Stabilität der Rendite im geförderten Wohnungsbau gerade in unsicheren Zeiten einen besonderen Charme: Während im hochpreisigen Segment die Vermietung einigen Aufwand erfordert, die Mieter anspruchsvoll sind und gern in günstigeren Wohnraum abwandern, ist die Nachfrage nach gefördertem Wohnraum gleichbleibend hoch, die Ansprüche gering, ein Mieterwechsel selten und die zulässige Bebauung dichter. Außerdem punktet das Segment im Bereich sozialer Nachhaltigkeit, ein Kriterium, das für Anleger an Bedeutung gewonnen hat.

Darüber hinaus können auch im sozialen Wohnungsbau attraktive Renditen erwirtschaftet werden, gerade für langfristig orientierte Investoren. Hier spielen die unterschiedlichen Bedingungen, Baugesetze und Förderprogramme der einzelnen Bundesländer die entscheidende Rolle. Wie hoch sind die Bodenpreise? Fallen die Wohnungen nach 15 oder erst nach 30 Jahren aus der Mietpreisbindung? Gibt es vergünstigte Konditionen bei den Förderdarlehen, zum Beispiel subventionierte Zinssätze? Manche Bedingungen sind verhandelbar, wenn rechtzeitig das Gespräch gesucht wird. Denn Bundesländer, Städte und Gemeinden wissen: private Investoren werden sich nicht unbedingt dort im sozialen Wohnungsbau engagieren, wo der Bedarf an bezahlbarem Wohnungen am größten ist, sondern dort, wo die Rahmenbedingungen insgesamt für sie besonders attraktiv sind.