Immobilienmarkt: Blase oder keine Blase?
Weltweit sind in keiner Metropole die Immobilienpreise so überhitzt wie in München, zeigt der aktuelle Global Real Estate Bubble Index der Schweizer Großbank UBS: Auch Frankfurt ist auf der Liste weiter nach oben gerutscht: Weltweit müssen nur in vier Städten die Käufer im Verhältnis zu ihrem Einkommen mehr für Immobilien ausgeben. Doch wie groß ist die Gefahr eine Blasenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt wirklich?
Weltweit betrachtet steigen die Immobilienpreise nicht mehr, in einigen Metropolen sinken sie sogar. So lag in New York der Mittelwert zwischen höchstem und niedrigstem Verkaufswert im zweiten Quartal ganze zwölf Prozent unter dem entsprechenden Median des Vorjahres, berichtet die Financial Times.
Doch im Euroraum ziehen die Preise teilweise noch immer deutlich an. Das gilt insbesondere für Deutschland. Hauptgrund: Die extrem niedrigen Zinsen. Sie führen dazu, dass die Deutschen für den Traum vom Haus immer höhere Darlehen aufnehmen, allein im letzten Jahr stieg die durchschnittliche Summe um knapp 16 Prozent Prozent auf gut 250.000 Euro. Der Anteil des Eigenkapitals am Kaufpreis sank dagegen von 20 auf 16 Prozent, so einen Analyse der Finanzdienstleister Dr. Klein.
Die Entwicklung ist deshalb bedenklich, weil sich die Preissteigerungen nicht mit der Entwicklung der Einkommen oder höheren Mieterlösen erklären lassen. Kein Wunder, dass sich die Warnungen häufen. Das European Systemic Risk Board (ESRB) warnt, dass die meisten Indikatoren darauf hinweisen, dass die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Städten deutlich überteuert sind.
Gefährlich wird es, wenn sich die Preissteigerungen am Ende allein auf die Spekulation gründen, dass Käufer auch künftig stets bereit sein werden, immer mehr zu bezahlen. Eine Annahme, die ganz plötzlich ins Leere laufen und die Blase zum Platzen bringen kann – besonders, wenn die Bonität nicht genügend geprüft wurde.
Doch dagegen spricht, dass Kredite in Deutschland noch immer nach recht strengen Maßstäben vergeben werden. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung DIW kommt zu dem Ergebnis, dass Kreditvolumen, Eigenkapitalanteil und die langfristigen Zinsbindungen in Deutschland für eine solide Kreditfinanzierung sprechen.
Ein weiterer Grund, der gegen eine Überhitzung des Wohnungsmarktes in Ballungsgebieten spricht: Die Nachfrage übersteigt dort noch immer bei weitem das Angebot, das spiegeln die Preissteigerungen wieder. Doch nach und nach werden geplante Bauvorhaben fertig gestellt und die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage schrumpft. Es ist bereits abzusehen, dass sich die Immobilienpreisentwicklung in den deutschen Großstädten verlangsamt. Auch das spricht gegen den großen Knall und eher für langsam fallende Preise.
Die BaFin scheint zumindest nicht von einer Gefahrenlage auszugehen, sonst hätte sie sicher bereits ihre neuen gesetzlichen Möglichkeiten angewendet: Sie könnte jederzeit Obergrenzen für Immobilienkredite und Tilgungszeiträume festlegen, um Spekulationen zu verhindern.
Es gibt also viele Argumente für und gegen eine drohende spekulative Blase auf dem Immobilienmarkt. Das Problem ist: Mit Sicherheit erkennen lässt sich eine Blase erst in dem Moment, in dem sie platzt.