Alter kann vor Eigenbedarfklage schützen

Die Immobilienpreise in größeren Städten haben sich in den vergangenen Jahren stark erhöht. Vermietete Wohnung werden günstiger angeboten. Doch wenn Käufer darauf setzen, die Wohnung mithilfe einer Kündigung wegen Eigenbedarf bald selbst nutzen zu können, kann es zu Enttäuschungen kommen, wie ein aktuelles Urteil zeigt.

Wenn Eigenbedarfskündigungen korrekt formuliert sind, haben sie eigentlich gute Erfolgsaussichten. Schließlich haben Besitzer das Recht, ihr Eigentum selbst zu nutzen. Doch ihr Anliegen muss gut begründet sein, um gegen die Interessen der Mieter zu bestehen. Gerichte haben bereits entschieden, dass diese zum Beispiel nicht gekündigt werden dürfen, wenn der Besitzer das Objekt künftig nur als Zweitwohnung oder als Gewerberaum (Az.: VIII ZR 45/16) nutzen möchte.

Doch auch wenn der Umzug für den derzeitige Mieter eine besondere Härte darstellt, kann eine Eigenbedarfsklage abgewiesen werden. In einem aktuellen Streitfall hatte die Klägerin 2015 eine 2-Zimmer-Wohnung als Besitzerin übernommen und den langjährigen Mietern mit einem Jahr Frist gekündigt, um selbst darin zu leben. Das Ehepaar wiedersprach der Kündigung und begründete dies mit seinem hohen Alter und dem schlechten Gesundheitszustand, der Verwurzelung am Wohnort und der Schwierigkeit, eine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden.

Beim Prozess erkannte das Amtsgericht zwar das Recht der Vermieterin auf eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich an, wies ihre Klage aber mit dem Hinweis auf den schlechten Gesundheitszustand der betagten Mieter ab. Die Vermieterin reagierte mit zwei weiteren Eigenbedarfsklagen, sechs verhaltensbedingten Klagen und einer Räumungsklage.

Doch das Amtsgericht wies alle Klagen ab und berücksichtigte dabei auch ein Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand der Beklagten. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein, weil sie nach wie vor alle Klagen für wirksam und das Gesundheitsgutachten für fehlerhaft hielt. Doch auch das Landgericht Berlin gab der Klägerin nicht recht. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die Vertragsbeendigung für die Mieter bereits eine Härte darstelle, weil „die Beklagten den Besitz an ihrer Wohnung kündigungsbedingt zu einem Zeitpunkt aufgeben müssten, in dem sich beide bereits in einem hohen Lebensalter befinden.“ Die Mieter waren zu diesem Zeitpunkt 84 und 87 Jahr alt. Ab welchem Alter die Belastung durch einen Umzug unzumutbar wird, legte das Gericht in seinem Urteil nicht fest.